Alloggi a canone sostenibile, una scelta totalmente sbagliata! Una soluzione c'è...

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ceppaloni……di Carmine Tranfa

“Il buongiorno si vede dal mattino”, così recita un vecchio e saggio adagio (proverbio). Il che significa che si vede, fin dal principio ciò che è destinato ad avere un esito positivo.

E’ evidente che allorquando (ottobre 2008), il Comune ha partecipato al Bando di gara della Regione per la costruzione di appartamenti “riservati” a “quartieri” caratterizzati da “condizioni di forte disagio abitativo” a Ceppaloni il “mattino” era molto nuvoloso, con temporali devastanti. Questo ragionamento è valido per un motivo chiaro ed evidente: il Bando era riservato alle metropoli e, soprattutto, essendo prevista una quota di partecipazione a carico dell’Ente Locale del 14% pari ad Euro 630.000,00 (utilizzati per l’acquisto di 22.000 metri quadri di terreno), la partecipazione allo stesso non risultava conveniente.

 

Tanto più che la “Consulta per i Centri storici”, da me presieduta, in data 4 giugno 2014, aveva depositato al protocollo comunale, il “REGOLAMENTO” avente ad oggetto “l’acquisizione al patrimonio comunale, anche attraverso la cessione a terzi, di immobili in stato di abbandono, nel Centro Storico”. Il “REGOLAMENTO”, composto da 13 articoli, di facile lettura, auspica una collaborazione con i proprietari di edifici fatiscenti. In caso di inerzia degli stessi è previsto un intervento graduale della Pubblica Amministrazione. Solo alla fine della procedura è contemplata la possibilità di acquisire l’immobile a prezzi di esproprio, secondo il disposto di cui all’art. 838 comma 2 del Codice Civile, il quale recita. “può farsi luogo all’espropriazione dei beni da parte dell’Autorità Amministrativa, se il deperimento degli stessi ha l’effetto di nuocere gravemente al decoro dei Comuni o alle ragioni dell’arte, della storia o della sanità pubblica”. L’edificio, una volta acquisito al patrimonio pubblico, deve essere ristrutturato e reso fruibile: è prevista una corsia privilegiata e il fitto a prezzi di edilizia economica e sociale per le giovani coppie e per coloro che aprono attività commerciali, artigianali, ecc., le quali favoriscono il turismo e il ripopolamento dei Centri Storici (tutti poteri che, prima del Regolamento, il Comune non aveva). Ovviamente tutto ciò richiede un costo notevole. Ritengo che il MUTUO (prestito) contratto con la Cassa Deposito e Prestiti di Euro 630.000,00 poteva essere utilizzato, allo scopo della riqualificazione del Centro Storico anziché per l’acquisto del terreno in via Donisi. Invece l’amministrazione ha fatto la scelta, a mio avviso, sbagliata: ha continuato a “desertificare” ulteriormente il Borgo Antico, senza alcun vantaggio né turistico, di impulso produttivo o altro.

Cerchiamo, ora, di ricapitolare, in sintesi le varie fasi succedutosi per la realizzazione dell’opera. L’importo complessivo dell’intervento era pari ad Euro 7.306.000,00, di cui 4.425.000,00 a carico dello Stato – Regione; euro 630.000,00 venivano supportati dal Comune ed euro 2.254.000,00 rappresentavano l’onere a carico della ditta affidataria.

Nell’anno del Signore (Anno Domini) 2010 (come passa il tempo!), la Regione approvava la graduatoria definitiva dei vincitori del Bando. Ma, nel 2014, subentra una controversia legale tra il Comune e la società aggiudicataria. La stessa agì in giudizio, presso il Tribunale di Benevento, nei confronti del Comune e chiese il rimborso delle spese sostenute, il mancato guadagno, ecc.. Fu raggiunto un accordo transattivo attraverso il quale l’Ente Locale si impegnava a corrispondere alla ditta promotrice dell’azione legale Euro 165.000,00: somma che, ovviamente, andava a gravare sul bilancio comunale. E siamo arrivati a quota ottocentomila (€ 630.000 + € 165.000) a carico dei cittadini. Per questo motivo le tasse aumentano e vengono “sfornati” accertamenti seriali, a raffica”(come una mitragliatrice). Tale enorme somma, se fosse stata finalizzata al recupero del Centro Storico, con l’applicazione del relativo Regolamento, avremmo potuto assistere, incantati, al RINASCIMENTO DELL’ANTICO BORGO.

Intanto, nelle more del giudizio civile, la “danza era cambiata”. Subentrò una nuova società, vincitrice della gara. Dei trenta alloggi da costruire, 16 sono stati riservati all’impresa esecutrice dei lavori (quale ristoro dei 2.254.000 euro occorsi per l’esecuzione dell’opera) e 14 al Comune. Tuttavia, a norma dell’art. 4 comma 5 del Bando Regionale, la durata del “fitto”, non può essere inferiore ad anni 25. Ma le istanze per la locazione dei locali (appartamenti) sembra che non siano molte! Il fitto di alloggi, nel Centro Storico, non supera Euro 200 mensili. Invece, nel vigneto Tranfa, il canone minimo è di Euro 300 mensili, senza collegamenti con il Borgo Antico. E meno male che trattasi di “canone sostenibile” ossia al 70% rispetto al prezzo di mercato. Alla luce di quanto rappresentato, è del tutto evidente che è stato messo in cantiere un’opera non fruttuosa per il Comune, senza risvolti positivi significativi. I Ceppalonesi, invece, sono in attesa di costruzioni di edilizia economica (al prezzo sociale di 20 o 30 euro al mese). Trattandosi di alloggi di edilizia residenziale sociale, il Comune, per le fasce inferiori a redditi minimi e per le prime case avrebbe potuto applicare un prezzo molto più basso. Le Case Popolari, a Ceppaloni capoluogo, non sono state costruite da oltre 20 anni. Qualsiasi buon padre di famiglia, oculato, se spende ottocentomila euro per l’acquisto di un bene (€ 630.000 per il suolo ed euro 165.000 ai fini del risarcimento danni), colloca l’immobile nella posizione più bella. Invece, incredibile a credersi, il complesso edilizio, per scelta amministrativa, viene collocato a ridosso della scarpata e della strada provinciale. Trattasi di misteri inspiegabili con la ragione! L’ingresso della palazzina a schiera è collocato dopo una curva: il che è molto pericoloso dal punto di vista della circolazione stradale! In ogni caso, di proroga in proroga (le ultime del gennaio 2018 e marzo 2019), dopo dieci anni dal Bando, da pochi giorni si è vista la luce in fondo al “tunnel”. I pochi richiedenti l’alloggio hanno saputo aspettare! Ma si sa che i Ceppalonesi sono molto “pazienti” (ma, in questo caso, non dei medici). Gli “eredi di Ippocrate” definiscono “paziente” il malato che deve aspettare nell’accettare le cure, nell’attesa di guarire. E pensare che il ponte “Morante” di Genova, riprogettato “dall’Archistar” (ossia architetto molto noto e popolare) Renzo Piano, è stato ricostruito dopo un anno. Ma a Ceppaloni, è risaputo che ogni attesa è lunga e burocratica. Forse, in questa località impera il detto che vale, però, per gli automobilisti ossia “chi va piano, va sano e lontano”. Ma questo proverbio NON si addice agli Amminsitratori comunali ai quali compete prendere decisioni rapide e sagge. Oppure è in voga la seguente convinzione (errata): “se non firmi carte, non hai nulla da temere”. Oppure è in “voga il motto” popolare latino: “quieta non movere et mota quietare” (non agitare ciò che è calmo, ma calma ciò che è agitato).

A mio giudizio, amministratori di “tale stoffa” dovrebbero starsene a casa a coltivare la campagna, come “Marco Porcio Catone”, il quale scrisse un’opera importante “liber de agricoltura” ovvero libro sull’agricoltura. Per questo viene citato nei libri di storia. Taluni amministratori farebbero bene ad imitarlo. Certamente nessun medico ha prescritto loro di fare il Sindaco o l’Assessore. I cittadini hanno il dovere civico di dare il voto a persone che hanno capacità tecniche e giuridiche per governare ed interpretare le leggi. Quantomeno questi eletti devono avere la “modestia” di servirsi di esperti del settore. Gli elettori NON devono esprimere la “preferenza” in base alla “parentela” o al “piccolo favore” ricevuto dal candidato. In caso di scelte sbagliate, anziché nel “RINASCIMENTO”, ci troviamo retrocessi nel “MEDIOEVO”, definito il periodo dei “secoli bui”.

Ritengo che è poco civico affermare “io non mi interesso di politica, la lascio fare agli altri”. La “POLITICA”, nel senso alto della parola, condiziona la nostra vita. I beni di proprietà (case, terreni, ecc.), il futuro dei nostri figli, le relazioni sociali, i rapporti interculturali possono avere una “valenza” molto diversa e ripagante, in relazione a chi ci amministra. L’elemento decisivo per determinare il valore di una Amministrazione non è la quantità delle opere realizzate, ma la qualità delle stesse nel senso della loro incidenza effettiva nel tessuto urbano. La finalità del Comune non è il raggiungimento del “profitto” al pari di un’azienda privata, ma quella di assicurare benessere, pace sociale, tranquillità e rispetto dei cittadini (senza una burocrazia asfissiante, mediante l’ottimizzazione dei servizi). Sono convinto che, per far decollare l’appetibilità degli immobili ubicati nel vigneto Tranfa, il Comune deve concedere ai richiedenti la possibilità del RISCATTO. Cosa significa? Trattasi di uno speciale tipo di contratto nel quale l’affittuario (ossia colui che ha il “godimento del bene”), utilizza i pagamenti degli affitti come anticipo sul costo della casa, da corrispondere al proprietario. Dopo 25 (venticinque) anni, può essere previsto che l’appartamento venga riscattato e divenga di proprietà dell’affittuario. A mio giudizio questa forma contrattuale può essere applicata dall’Ente Locale atteso che il Bando di gara pubblicato sul B.U.R.C. Campania al n. 43 del 27/10/2008, all’art. 4 comma 5, dispone: “il canone di locazione deve avere una durata non inferiore a 25 anni”. Ma non esclude che dopo il pagamento per un quarto di secolo, possa essere previsto, contrattualmente, il RISCATTO dell’appartamento. Diritto, ovviamente, trasmissibile agli eredi, come avviene per le case popolari. “Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”. Il “brocardo” (principio giuridico) che significa: dove la legge volle, parlò; dove non volle, tacque. Ovvero ciò che non sta scritto, si presume non voluto.

Tanto più che il Bando Regionale all’art. 4 comma 2, statuisce: “i programmi prevedono la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale pubblica da destinare alle fasce sociali o, comunque, a cittadini che si trovano in stato di disagio abitativo”.

Le leggi per l’edilizia residenziale pubblica hanno consentito ai Comuni di costruire le case popolari (legge Luttazzi anno 1903; piano Fanfani anno 1949; edilizia residenziale pubblica – welfare – sistema stato sociale 1971; legge 382/1975, ecc.). Ho dimostrato che, legalmente, il contratto con diritto di “RISCATTO”, si può fare. SPETTA AL COMUNE DI ATTUARLO CONCRETAMENTE ATTRAVERSO UNA DELIBERA DEL CONSIGLIO COMUNALE. Del resto, un’altra “massima” latina costituisce una “pietra miliare” (una colonna) del Diritto: “nullum crimen, nulla poena sine lege”. Nessuno può essere punito per un fatto che non sia espressamente previsto come reato dalla Legge.

E’ mai possibile “solo” pensare di “sfrattare” un inquilino che ha messo le “radici”, in un determinato luogo, per un quarto di secolo? D’altra parte la “ratio” (lo scopo) del bando Regionale è proprio quello di assicurare un’abitazione “duratura” a cittadini che si trovano in disagiate condizioni abitative. Ma i conti tornano anche dal punto di vista economico. L’Ente Locale, al termine dei 25 anni, avrà incassato Euro 90.000 da ogni inquilino; euro 90.000 per 14 appartamenti (a pieno regime) è uguale ad euro 1.260.000 ossia il doppio dei 630.000 spesi per l’acquisto del terreno e per l’ammortamento del prestito contratto con la cassa depositi e prestiti, restituibile in 25 anni. Il massimo del risultato cui il Comune, allo stato dei fatti, può aspirare. La formula del “RISCATTO” certamente funzionerà da grande stimolo e incoraggiamento per il fitto dei locali.

D’altra parte l’affitto con riscatto viene praticato anche da società private. In Italia è stato regolamentato, per la prima volta nel 2014, con il Decreto “Sblocca Italia” , che ha introdotto nel nostro ordinamento norme riferite al “rent to buy” ossia un programma preparatorio all’acquisto di una casa. Trattasi di una formula di vendita di diritto anglosassone, già molto diffusa in Gran Bretagna e negli Stati Uniti.

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