Riflessioni sulla definizione dei valori venali delle aree fabbricabili ai fini IMU

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avvocatodi Carmine Tranfa

La Giunta Comunale di Ceppaloni, con la delibera n. 39 del 16 giugno 2021, ha ritenuto di procedere all’aggiornamento dei valori di mercato delle aree fabbricabili. Dalla lettura della stessa emergono delle gustose amenità (delizie), le quali dimostrano come la realtà percepita dal “Palazzo” sia molto lontana da quella effettiva. Per suffragare quest’affermazione è sufficiente analizzare la tabella relativa ai valori delle aree fabbricabili ai fini IMU. La Giunta cita il Regolamento approvato con la delibera del Consiglio Comunale n. 16/2020. Lo stesso, all’art. 15, dispone che “la base imponibile dell’area fabbricabile è determinata dal valore venale in comune commercio, risultante da atti pubblici (notarili) o da perizie giudiziarie riferibili a zone omogenee”. 

 

 

Trattasi di circoscrivere la zona territoriale di ubicazione nonché i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (in effetti il Regolamento si riporta all’art. 5 comma 5 d.lgs n. 504/1992). Difatti detto articolo fa, a sua volta, espresso riferimento all’art. 51 D.P.R. 131/1986 T.U.R. (Testo Unico Registro), il quale recita: “per zone omogenee si intende non solo la destinazione urbanistica (A, B, C, D, E, ecc.), ma anche l’ubicazione ed il valore economico del terreno nell’ambito dello stesso Comune”. E’ lapalissiano – ossia comprensibile da chiunque – che il terreno, per esempio, ubicato alla località Appia-Tufara ha un valore commerciale di gran lunga superiore rispetto a quello situato alla località Barba. Malgrado ciò, nella tabella riportata nella delibera citata, non c’è traccia del rispetto della Legge, anche se la Giunta Municipale afferma che “i valori dei terreni sono stati fatti secondo criteri improntati all’obiettivo di ridurre al massimo l’insorgenza del contenzioso” (sic!).Ma, non essendo stata citata alcuna fonte (prevista per legge), da cui dedurre la provenienza del valore quantificato, è facile prevedere che l’Ente Locale realizzerà l’esatto contrario ovvero l’aumento del contenzioso fiscale e l’aggravio di costi per il Comune. Eppure il procedimento per rispettare la norma è semplice e lineare: l’Ente Locale ha la facoltà di chiedere all’Agenzia delle Entrate di Benevento la copia degli atti notarili riguardanti i prezzi di acquisto dei terreni edificatori del Comune registrati e trascritti nel 2020. Gli stessi devono essere classificati in base alla destinazione urbanistica e il loro valore è ripartito per Frazione che, nel Comune, sono cinque. In questo modo si ottiene un valore medio ponderato e giusto, ripartito per singolo territorio, che rispecchia la realtà del mercato locale. Tutto ciò anche nella considerazione che l’edilizia privata è ferma ormai da anni. Solo in questo modo si potrà stimolare l’iniziativa urbanistica. Invece non è dato conoscere i criteri seguiti in quanto non c’è alcun riferimento ad atti notarili, né a perizie giudiziarie riguardanti la compravendita di suoli edificatori nel Comune. E’ utile ricordare che, nella gerarchia delle fonti del diritto, le leggi dello Stato, ovviamente, prevalgono sui Regolamenti locali. La zona B di completamento, per esempio, è stata valutata 70 euro al metro quadro. Il che significa che il “tapino” (il malcapitato) ottiene questo risultato: NON per sua volontà, possiede 10.000 metri quadri in zona B, si ha: 10.000 per 70 uguale 700.000 (valore attribuito): 700.000 per 1,2 (aliquota IMU anno 2020 – delibera Consiglio Comunale del 29/07/2020), il ceppalonese sfortunato dovrà sborsare “l’irrisoria” cifra di Euro 8.400 ogni anno (fino alla fine dei secoli). Lo “sventurato” non potrà più neanche alimentarsi, considerato che l’art. 13 del decreto legge n. 83/2015, modificando l’art. 545 comma 7 codice di procedura civile, ha statuito che il “minimo vitale” ovvero la somma per un’esistenza dignitosa, impignorabile per ogni individuo, è proprio di 8.400 euro annuali. E, considerata la grave situazione in cui versa il Comune, all’infelice è toccato un destino crudele ed avrà vita breve (è destinato a morire “per fame” dovendo “espiare” la colpa di possedere un terreno). Ma anche altre voci tabellari destano “letizia e gioia” nel cittadino. Per esempio “l’area di espansione per l’edilizia sociale” ossia i terreni su cui gli Enti Pubblici (Comune ed Istituto autonomo case popolari), possono costruire abitazioni aventi caratteristiche di edilizia economica e popolare, sono valutati 30 euro al metro quadro. Per la qual cosa, se si posseggono 10.000 metri in questa zona si ha: 300.000 per 1,2 uguale a 3.600 euro. Considerato che a Ceppaloni case di questo tipo non vengono costruite da oltre 20 anni, “l’infelice” dovrà sborsare, per altri venti anni, 3600 euro, per un totale di Euro 72.000, su un terreno che, commercialmente, vale zero. Stesso discorso per gli “spazi pubblici destinati ad istruzione, giochi e parcheggi” ossia standard urbanistici che delimitano le aree pubbliche. Anche in questo caso “lo sventurato”, su un terreno di 100.000 metri quadri, dovrà versare euro 1.200 annuali. Un parcheggio all’aperto o un parco giochi, ecc., non avendo le caratteristiche di “immobili”, non possono essere soggetti ad IMU per mancanza del presupposto essenziale. Difatti l’imposta, per definizione, colpisce i terreni “edificatori”. A mio giudizio i terreni vincolati da zone destinate a servizi pubblici (compresi quelli di edilizia economica e popolare) devono essere esonerati dal pagamento dell’odiosa ed ingiusta imposta IMU in quanto sugli stessi esiste un obbligo di NON edificabilità privata. Come pure i terreni destinati a scopi turistici-alberghieri, al fine di attrarre investimenti e di dare ossigeno all’economia locale. Trattasi di programmazione a lungo termine che dovrebbe essere la “stella cometa” per ogni Amministrazione seria. L’art. 3 del d.lgs n. 267/2000, recita “autonomia dei Comuni: le comunità locali sono autonome. Il Comune è l’Ente Locale che rappresenta la propria comunità, ne cura gli interessi e ne promuove lo sviluppo. I Comuni hanno autonomia impositiva e finanziaria dell’ambito dei propri Statuti e Regolamenti”. La cosa “curiosa” consiste nel fatto che, al contrario, quando il Comune deve pagare le indennità di esproprio per pubblica utilità, offre cifre irrisorie. Per la qual cosa i contribuenti sono costretti ad adire all’Autorità Giudiziaria, la quale, normalmente condanna l’Ente Locale: intanto i costi lievitano.

Ho illustrato solo alcune “bellezze” contenute nella delibera di Giunta Municipale del 16 giugno 2021. Sono sicuro che il Consiglio, il quale è l’Organo di indirizzo e di controllo politico – amministrativo del Comune, vorrà porre fine a queste autentiche storture prevedendo l’esenzione d’imposta per le aree standard o quelle destinate ad edilizia economica e popolare, stabilendo valori reali e confacenti per località per le zone B, attraverso la procedura illustrata e prevista dal Legislatore. Anche nella considerazione di voler “sfatare” la convinzione della maggior dei cittadini i quali sono persuasi che, negli ultimi anni (dal 2018 – data di insediamento del Sindaco De Blasio), si stanno inasprendo le imposte, sulla pelle di onesti ed operosi cittadini (per esempio come la pubblicazione all’Albo Pretorio, ex art. 140 c.p.c., di centinaia di cittadini “irreperibili” – vedasi affissione del 25/03/2021 dal n. 218 al n. 366), per cercare di sanare il DISAVANZO DI AMMINISTRAZIONE che, nell’anno 2019, è stato certificato in 2,8 milioni di euro (fonte: il sannio quotidiano del 30/4/2021). Per questo esiste il serio rischio di default (ossia di insolvenza e pertanto di fallimento che, allo stato, sembra inevitabile). Illuminante è la lettera - circolare che, il 7/5/2011, l’ex Presidente dell’Agenzia delle Entrate Attilio Befera scrisse ai dipendenti: “bisogna evitare gli accanimenti. Il comportamento del Fisco deve essere decoroso, equilibrato ed idoneo nei confronti dei contribuenti. La pratica legittima del prelievo fiscale non deve tramutarsi in una forma deviata di estorsione legalizzata”. Befera ha sottolineato che in ogni azione ci vuole senso della misura ed immedesimazione nella realtà dei luoghi in cui si opera

Queste idee-guida, ancora oggi, sono di grande attualità. Se un accertamento non ha un solido fondamento, diventa dannoso per chi lo emette e si ritorce contro L’Ente Locale non solo in termini di immagine, ma anche dal punto di vista economico (parcella a professionisti esterni, perdite di tempo, condanne a spese ed onorari di giudizio, ecc.). 

Questo quadro fosco e questi prezzi stratosferici e stellari (imposti per “assioma” che non concedono dubbi), evidentemente, non stimolano gli operatori economici ad investire a Ceppaloni, né tantomeno gli abitanti dei grandi agglomerati urbani a trasferire la propria residenza nel Comune. Solo i dogmi (atti di fede) previsti dal can. 751 del Diritto Canonico non si discutono. I “prezzi imposti”, senza confronto e contraddittorio, in una Repubblica democratica fondata su Principi Costituzionali, non possono essere accettati “a prescindere”.

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